Perda de poder de compra agravou acesso à habitação entre 2019 e 2022
Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se em todas capitais de distrito, mas apenas em Faro e no Porto esse aumento significou perda de acessibilidade à habitação, através de aquisição.
O estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal”, elaborado pela consultora Century 21 Portugal, evidencia uma deterioração no acesso à habitação, entre 2019 a 2022. O problema passa pela perda de poder de compra da população, com os preços das casas a atingirem uma subida média de 38%, a nível nacional, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias, no mesmo intervalo de tempo, se fixou apenas nos 9%, na média das capitais de distrito.
O rendimento líquido disponível das famílias varia, nas capitais de distrito, entre os 1973 G em Lisboa e os 1426 G de Viana do Castelo, enquanto a média das capitais de distrito se situa nos 1545 G. Para além disso, o rendimento médio disponível – rendimento bruto deduzido de impostos – dos agregados familiares nacionais é muito inferior a outros países da União Europeia – nomeadamente Espanha – em consequência da elevada carga fiscal aplicada aos rendimentos dos portugueses.
A evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva, com crescimentos de entre 6% a 11%, em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico. Em termos absolutos, estes aumentos traduziram-se em incrementos entre os 76 G mensais e os cerca de 160 G observados em Braga e Coimbra. Faro e a região do Algarve registam os aumentos mais contidos da capacidade financeira das famílias, além de estarem entre os concelhos com menores rendimentos.
A segunda edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias à habitação, da Century 21, apresenta uma análise comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição para acesso a uma casa de 90 m2 e as respetivas taxas de esforço, de acordo com os critérios de referência de 33% de DSTI, recomendada pelo Banco de Portugal.
O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos de acesso à habitação em 40 municípios, incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental, uma análise mais detalhada aos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como à região do Algarve. Os dados referentes ao rendimento das famílias são baseados nas declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE. A informação sobre preços e rendas de mercado tem como fonte a Confidencial Imobiliário.
Surgem três novidades nesta edição: foi incluída uma análise do cruzamento da oferta atual de imóveis ajustada às famílias de acordo com o seu escalão de IRS. Outra das novidades desta edição é um exercício de projeção do aumento das taxas de juro até 5%, em três cenários distintos. A terceira novidade é a comparação entre os principais indicadores do primeiro estudo realizado em 2019, o que permite analisar a evolução do acesso à habitação nos últimos anos.
Maiores desafios
Os resultados do estudo apontam as zonas críticas, onde se registam taxas de esforço acima das recomendadas pelo Banco de Portugal e Eurostat. A instituição europeia define que uma alocação igual ou superior a 40% do rendimento familiar para acesso à habitação configura uma situação de sobre esforço, enquanto o Banco de Portugal recomenda, idealmente, 33% de DSTI, e define um limite de 50% do rendimento líquido disponível para atribuição de crédito à habitação.
Em Lisboa, um empréstimo para a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%, e no Porto de 50%. Ligeiramente mais baixa, a taxa de esforço em Faro atinge os 39%. Com a exceção das capitais e concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do País. O estudo conclui, por isso, que a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada.
Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se em todas capitais de distrito, mas apenas em Faro e no Porto esse aumento significou perda de acessibilidade à habitação, através de aquisição. Em Lisboa, a taxa de esforço também aumentou, mas este era um mercado já antes considerado inacessível face ao rendimento médio das famílias.
Na média das regiões metropolitanas, esta foi uma tendência mais marcante na área do Porto do que em Lisboa, que anteriormente já estava próxima da taxa de esforço limite. De qualquer forma, mesmo nas cidades onde a compra continuou a exigir uma taxa de esforço abaixo do aconselhado registou-se um aumento. De tal forma que, se em 2019 eram 15 as capitais de distrito onde comprar uma casa de 90 m2 consumia 20% ou menos do orçamento, atualmente só seis estão nesse patamar.
Aquisição de uma casa de 90 m2
Nas capitais de distrito, o valor de um apartamento de 90m2 varia entre os 375 480 G em Lisboa e os 59 040 G na Guarda, enquanto a média nacional é de 152 159 G. Nas capitais das regiões de maior densidade populacional, Lisboa e Porto, os imóveis com preços médios de 375 000 G e 250 000 G, respetivamente, deixam a grande distância qualquer outra cidade, embora a região do Algarve apresente também alguns concelhos com preços acima dos 200 000 G.
Entre as outras capitais de distrito, no núcleo das cidades costeiras, universitárias, ou mais turísticas, os preços situam-se entre os 115 000 G e os 160 000 G, e o eixo do interior com preços marcadamente inferiores, revelam a possibilidade de compra de 90 m2 abaixo dos 100 000 G.
Nos últimos três anos, os preços das casas sofreram evoluções significativas, com exceção das três cidades mais baratas – Guarda, Portalegre e Bragança – onde a diferença para aceder a 90 m2, entre os dois períodos, não chega a totalizar 10 000 G. Em termos relativos, a par do Porto, outras cidades do país como Aveiro, Braga e Setúbal registaram maior incremento de preços, no espaço de três anos. De qualquer forma, em termos absolutos, comprar atualmente 90 m2 exige pelo menos mais 25 000 G do que há três anos, na grande maioria das cidades.
A evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva, com crescimentos de entre 6% a 11%, em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico. Em termos absolutos, estes aumentos traduziram-se em incrementos entre os 76 G mensais e os cerca de 160 G observados em Braga e Coimbra. Faro e a região do Algarve registam os aumentos mais contidos da capacidade financeira das famílias, além de estarem entre os concelhos com menores rendimentos.
A segunda edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias à habitação, da Century 21, apresenta uma análise comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição para acesso a uma casa de 90 m2 e as respetivas taxas de esforço, de acordo com os critérios de referência de 33% de DSTI, recomendada pelo Banco de Portugal.
O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos de acesso à habitação em 40 municípios, incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental, uma análise mais detalhada aos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como à região do Algarve. Os dados referentes ao rendimento das famílias são baseados nas declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE. A informação sobre preços e rendas de mercado tem como fonte a Confidencial Imobiliário.
Surgem três novidades nesta edição: foi incluída uma análise do cruzamento da oferta atual de imóveis ajustada às famílias de acordo com o seu escalão de IRS. Outra das novidades desta edição é um exercício de projeção do aumento das taxas de juro até 5%, em três cenários distintos. A terceira novidade é a comparação entre os principais indicadores do primeiro estudo realizado em 2019, o que permite analisar a evolução do acesso à habitação nos últimos anos.
Maiores desafios
Os resultados do estudo apontam as zonas críticas, onde se registam taxas de esforço acima das recomendadas pelo Banco de Portugal e Eurostat. A instituição europeia define que uma alocação igual ou superior a 40% do rendimento familiar para acesso à habitação configura uma situação de sobre esforço, enquanto o Banco de Portugal recomenda, idealmente, 33% de DSTI, e define um limite de 50% do rendimento líquido disponível para atribuição de crédito à habitação.
Em Lisboa, um empréstimo para a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%, e no Porto de 50%. Ligeiramente mais baixa, a taxa de esforço em Faro atinge os 39%. Com a exceção das capitais e concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do País. O estudo conclui, por isso, que a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada.
Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se em todas capitais de distrito, mas apenas em Faro e no Porto esse aumento significou perda de acessibilidade à habitação, através de aquisição. Em Lisboa, a taxa de esforço também aumentou, mas este era um mercado já antes considerado inacessível face ao rendimento médio das famílias.
Na média das regiões metropolitanas, esta foi uma tendência mais marcante na área do Porto do que em Lisboa, que anteriormente já estava próxima da taxa de esforço limite. De qualquer forma, mesmo nas cidades onde a compra continuou a exigir uma taxa de esforço abaixo do aconselhado registou-se um aumento. De tal forma que, se em 2019 eram 15 as capitais de distrito onde comprar uma casa de 90 m2 consumia 20% ou menos do orçamento, atualmente só seis estão nesse patamar.
Aquisição de uma casa de 90 m2
Nas capitais de distrito, o valor de um apartamento de 90m2 varia entre os 375 480 G em Lisboa e os 59 040 G na Guarda, enquanto a média nacional é de 152 159 G. Nas capitais das regiões de maior densidade populacional, Lisboa e Porto, os imóveis com preços médios de 375 000 G e 250 000 G, respetivamente, deixam a grande distância qualquer outra cidade, embora a região do Algarve apresente também alguns concelhos com preços acima dos 200 000 G.
Entre as outras capitais de distrito, no núcleo das cidades costeiras, universitárias, ou mais turísticas, os preços situam-se entre os 115 000 G e os 160 000 G, e o eixo do interior com preços marcadamente inferiores, revelam a possibilidade de compra de 90 m2 abaixo dos 100 000 G.
Nos últimos três anos, os preços das casas sofreram evoluções significativas, com exceção das três cidades mais baratas – Guarda, Portalegre e Bragança – onde a diferença para aceder a 90 m2, entre os dois períodos, não chega a totalizar 10 000 G. Em termos relativos, a par do Porto, outras cidades do país como Aveiro, Braga e Setúbal registaram maior incremento de preços, no espaço de três anos. De qualquer forma, em termos absolutos, comprar atualmente 90 m2 exige pelo menos mais 25 000 G do que há três anos, na grande maioria das cidades.
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