Afinal os benefícios fiscais no arrendamento são ou não “praticáveis”?;

Afinal os benefícios fiscais no arrendamento são ou não “praticáveis”?
Recentemente, o governo anunciou um conjunto de medidas que visam melhorar diversos ângulos do sector da habitação. Estas transportam naturalmente para o mercado do arrendamento e, desta forma, os senhorios e os investidores de uma forma geral.

Existem duas medidas específicas deste conjunto que têm gerado mais dúvidas entre os investidores, nomeadamente: 1) Contratos de arrendamento com rendas até 20% abaixo do valor de mercado (valor esse que é divulgado pelo INE com o NUTS-III, com atualização a 20 de Abril último), para contratos mínimos de 3 anos (desde que representem uma taxa de esforço de até 35%) têm uma isenção de tributação em sede de IRS, além de uma redução de 50% do IMI do imóvel; 2) Contratos de arrendamento com duração de 10 anos têm uma redução da taxa liberatória (na categoria F) de 28% para 14%, e contratos de 20 anos têm uma redução de 28% para 10%.
Vários dos meus clientes têm tido as mesmas reservas sobre estas medidas, e fazem muitas perguntas sobre elas. Afinal de contas, além das dúvidas “óbvias”, os artigos de opinião têm veiculado que “vai ficar tudo na mesma” porque “estes benefícios não terão consequência prática”.
Muitos apontam que medidas são meritórias, mas quase todos concordam que são inconsequentes. Para tal, alguns dos argumentos que têm sido usados são os de que os valores “baseline” do INE já são por si baixos (e porquanto ninguém baixaria ainda 20% a esses valores para ter um benefício fiscal) e os investidores não estarem dispostos a fazer contratos de arrendamento de longa duração (voltamos ao fantasma do congelamento das rendas).
Porém, temos que enquadrar as coisas. Ponto 1: as baselines do INE podem não ser muito congruentes com a prática do mercado no que concerne a (à grande) Lisboa, mas o país não se resume a Lisboa.
Devemos notar que Lisboa tem passado por um aumento brutal de preços, em virtude de fatores como o turismo, face a outras regiões do país. Simplesmente os valores estão mais “adequados” para outras regiões de Portugal, e até bem coerentes com aquilo que são os estudos de mercado que eu próprio faço, em muitos casos.
Segundo, e mesmo partilhando das mesmas dúvidas que quase todos temos, podemos assumir que não existem penalizações (com retroativos) fiscais para contratos cessados antes do período que concedeu a isenção, e que a isenção reporta a um novo proprietário que compre o imóvel e mantenha o contrato em vigor. Logo, se assim for, não existe razão óbvia para que os investidores não queiram até fazer contratos de longa duração. É claro que estes “aumentam” riscos, mas só se esses não forem devidamente salvaguardados em cláusulas contratuais: a maioria dos investidores que me contactam preferia fazer contratos mais longos do que mais curtos.
Em suma, entendo eu que estas medidas são muito meritórias, fazem sentido, e vão ter impacto (ou seja, vão ser aproveitadas por vários investidores) em certos mercados do país, que são menos voláteis (ou seja, mais estáveis) e por aqueles que têm visão de mercado. Além disso, estas medidas só ajudam.
Além de beneficiarem os inquilinos, pelas razões evidentes, ajudarão (esperemos) a catapultar um mercado que necessita urgentemente de ser fomentado e incentivado, para que os nossos hábitos se aproximem dos hábitos dos outros países europeus com economias consideravelmente superiores à nossa.

Artur Mariano, analista, PhD, www.arrowplus.pt/
Artur Mariano, analista, PhD, www.arrowplus.pt/, 18/05/2018
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