Bases de mensuração de valor de acordo com as EVS – Normas Europeias de Avaliação;

Bases de mensuração de valor de acordo com as EVS – Normas Europeias de Avaliação
As EVS – Normas Europeias de Avaliação são publicadas pelo TEGOVA e destinam-se à normalização da atividade de avaliação imobiliária, clarificando conceitos, requisitos e procedimentos a ter pelos Peritos Avaliadores no seu trabalho.
Importa referir que a aplicação das normas europeias de avaliação pelos Peritos Avaliadores não significa que as mesmas se possam sobrepor à legislação nacional específica.
As EVS assentam em três pilares fundamentais: padrões profissionais, normas técnicas e padrões de desempenho ou entrega.
Face à abundância de definições e bases de valor existentes na atividade, um dos objetivos das EVS consiste em estabelecer uma base de valor aplicável à maioria dos trabalhos de avaliação imobiliária e que seja aceite por todas as entidades interessadas na avaliação.
Segundo a EVS 1, o valor de mercado é definido como “O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, atuando independentemente um do outro, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.”
No entanto, nem sempre o objetivo de uma avaliação é obter o valor de mercado. Muitas vezes, existem circunstâncias em que é necessária a utilização de outra base de mensuração de valor.  Por isso, é importante que a finalidade da avaliação seja identificada no pedido da mesma, pois condiciona a escolha da base de mensuração.
De acordo com a EVS 2, existem 7 bases de valor distintas do valor de mercado, a saber:
Justo Valor, definido como o preço que seria recebido pela venda de um imóvel numa transação ordenada entre participantes interessados e identificados no mercado, conhecedores de todos os factos relevantes, decidindo de acordo com os seus próprios objetivos.
Valor Especial e Valor Sinérgico estabelecido como uma opinião de valor que inclui a consideração de características valorizáveis para um comprador especial. Um bom exemplo é a aquisição de um imóvel vizinho de um imóvel já detido que gera um valor adicional.
Valor de Investimento: trata-se do valor de um imóvel calculado com base nos seus critérios individuais de investimento. Esta base de valor é utilizada para medir o desempenho de um investimento imobiliário.
Valor do Bem Hipotecado: (MLV) definido como o valor comercial futuro do imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do valor do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. De referir que a definição do MLV varia de país para país e poderá mesmo divergir dentro de um mesmo país devido às práticas das instituições financeiras.
Valor para Capital Seguro: o valor para capital seguro é o custo de substituição de material danificado no imóvel por materiais do mesmo tipo e qualidade sem qualquer dedução por depreciação.
Valor para efeitos de tributação local e nacional calculado em Portugal através do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).
Valores de expropriação e indemnização calculados em Portugal através do Código das Expropriações.
Importa referir que a utilização de outras bases de mensuração do valor podem resultar num valor diferente do valor de mercado, pelo que o Perito Avaliador deve indicar de forma inequívoca e explícita a base de mensuração do valor que serviu de base à elaboração do seu Relatório de Avaliação.
Vítor Osório Costa, Diretor da Structure Value, 30/06/2022
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