Proposta direta de interessado que teve conhecimento do negócio através da mediadora
Como preciso de vender uma casa que herdei, contratei, para o efeito, uma mediadora imobiliária mas, embora a casa já tenha sido visitada várias vezes ainda ninguém se propôs pagar o valor que pretendi obter com a venda.
Acabei de ser contatado por um comprador que me fez uma proposta um pouco abaixo do valor que consta no contrato de mediação, mas apercebi-me que o comprador soube do negócio através da mediadora e que só não quis visitar o imóvel com aquela e me contatou diretamente, na esperança de conseguir um melhor preço.
Talvez por isso mesmo acabei de receber uma carta da mediadora na qual me foi indicada a identidade dos interessados que tinham visitado o imóvel, e mencionava também, como interessado, o nome da pessoa que agora me fez a proposta.
Dado que só me compensará aceitar a proposta se não tiver que pagar a comissão à mediadora, gostaria de saber se, tendo em conta as circunstâncias descritas, terei ou não que pagar a referida comissão.
De acordo com o disposto no respetivo regime jurídico, a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização dos negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos, ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
O referido regime não nos diz expressamente se a remuneração estipulada no contrato de mediação, é ou não devida caso o negócio seja feito diretamente com o proprietário, sem intervenção direta da mediadora.
O que a lei nos diz é que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista a remuneração à empresa nessa fase, a mesma é devida logo que tal celebração ocorra.
Tem-se entendido, contudo, que independentemente do regime de celebração do contrato de mediação imobiliária, para que o mediador tenha direito à comissão não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou atividade, pelo que se tem concluido que o mediador adquire direito à remuneração contratualmente estipulada quando a sua atividade tenha contribuido para a celebração do negócio, determinando a aproximação do cliente com terceiros interessados.
Autores consagrados da doutrina têm entendido que a obrigação fundamental do mediador é a de conseguir interessados para certo negócio que, raramente, é concluido por ele próprio, limitando-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, pelo que o mediador adquire o direito à comissão desde que influa no resultado final do contrato negociado, sem que seja necessário que tenha cooperado no desenvolvimento das negocioções, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio.
Assim entendeu também, entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03.04.2008 que, considerando toda a envolvência do negócio, no caso aí em análise, defendeu que “a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o negócio visado pelo contrato de mediação venha a ser celebrado”.
Pelo exposto, no caso em análise, se a mediadora incluiu o nome do interessado em questão na carta que enviou ao leitor, por certo documentou o contato do mesmo, pelo que se ela conseguir comprovar o nexo de causalidade entre a atividade por si desenvolvida e a conclusão do negócio, poderá ver reconhecido o seu direito a receber a remuneração contratualmente estipulada.
Acresce que o leitor não nos diz se o contrato de mediação foi ou não celebrado em regime de exclusividade, mas se for este o caso, de acordo como decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça, a existência de um contrato em regime de exclusividade autoriza a pressunção (de facto) de que a atividade da empresa mediadora, contribuiu para a aproximação entre o seu cliente e o terceiro, facilitando o negócio, pelo que neste caso, poderá entender-se que, par não ter que pagar a remuneração contratada, terá que ser o leitor a provar que a mediador a não teve qualquer influencia na celebração do negócio.