EBF pretende incentivar aquisição para reabilitação de imóveis
O Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê um conjunto de benefícios fiscais destinados a incentivar a aquisição para reabilitação de imóveis que se encontrem em necessidade de intervenção e para melhoria do seu estado de conservação. No essencial, esses benefícios compreendem algumas isenções em sedes de IMI e IMT, de IRC e de IRC por referência aos rendimentos provenientes da detenção dos imóveis, explica a RFF.
Quanto ao IMI, está previsto para os prédios urbanos ou frações autónomas que sejam alvo de reabilitação uma isenção aplicável por três anos. No caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou habitação própria e permanente, o período de duração desta isenção poderá ser renovado por mais cinco anos. Para que esta isenção seja aplicável, os prédios urbanos ou frações autónomas terão de ter sido concluídos há mais de 30 anos ou estar localizados em zonas especialmente designadas como áreas de reabilitação urbana. Têm ainda de ser cumpridos requisitos cumulativos, designadamente, terá de ocorrer ao abrigo do regime jurídico da reabilitação urbana ou do regime excecional do Decreto-Lei nº 53/2014 e a intervenção terá de resultar numa subida de dois níveis no estado de conservação anteriormente atribuído, que terá de passar a corresponder, no mínimo, ao nível bom e que passem a ser cumpridos certos requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica.
As taxas devidas pela avaliação do estado de conservação do imóvel serão reduzidas para metade, desde que cumpridos os restantes requisitos. O reconhecimento da intervenção de reabilitação, para efeitos de aplicabilidade da referida isenção, cabe à câmara municipal ou à entidade gestora da reabilitação urbana, que deverá comunicar esse reconhecimento ao serviço de Finanças da área da localização do edifício ou fração.
No que respeita ao IMI, verifica-se a isenção nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que as obras se iniciem no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição. Também há isenção na primeira transmissão subsequente à intervenção de reabilitação de prédio urbano ou fração autónoma afeta a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente, desde que localizado em área de reabilitação urbana. Estas isenções estão sujeitas aos mesmos critérios de aplicabilidade a que se encontra sujeita a isenção em sede de IMI, bem como às mesmas regras de reconhecimento por parte das autoridades municipais e comunicação ao serviço de Finanças.
Fundos de investimento imobiliário
O EBF prevê também a isenção de IRC aplicável aos rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário. Estes terão de operar de acordo com a legislação nacional, ter sido constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e, pelos menos, 75% dos seus ativos terão de ser bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana. Quando estes fundos paguem ou coloquem rendimentos à disposição dos respetivos titulares – quer por distribuição quer por operação de resgate – ficam sujeitos a retenção na fonte de IRS ou de IRC à taxa de 10%.
No caso de os titulares dos rendimentos serem entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ou sujeitos passivos de IRS residentes que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola, a retenção na fonte terá caráter definitivo, sem prejuízo da opção pelo englobamento, caso em que terá a natureza de imposto por conta.
No que respeita a mais-valias resultantes da alienação de unidades de participação nestes fundos, as mesmas serão tributáveis à taxa de 10%, desde que os titulares sejam entidades não residentes ou contribuintes de IRS residentes em território português, que obtenham rendimentos que não provenham de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento. Estes benefícios são apenas aplicáveis a imóveis cujas ações de reabilitação tenham sido iniciadas após janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até final de dezembro do ano passado.
Está prevista para as mais-valias auferidas por contribuintes de IRS residentes em território nacional – decorrentes da primeira alienação subsequente à intervenção de imóvel localizado em área de reabilitação urbana – uma tributação à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento. São também dedutíveis à coleta, em sede de IRS e até ao limite de 500 mil euros, até 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabiliutação, ou imóveis arrendados, passíveis de atualização faseada das rendas nos termos do novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), que sejam objeto de ações de reabilitação. Verificados estes requisitos, também os rendimentos prediais auferidos por contribuintes de IRS residentes em Portugal serão tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento.
O estatuto prevê uma isenção para os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis, em sedes de IRS e IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos. Para efeitos de IRS, optando o sujeito passivo pelo englobamento, os rendimentos isentos são necessariamente computados para efeitos da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
As taxas devidas pela avaliação do estado de conservação do imóvel serão reduzidas para metade, desde que cumpridos os restantes requisitos. O reconhecimento da intervenção de reabilitação, para efeitos de aplicabilidade da referida isenção, cabe à câmara municipal ou à entidade gestora da reabilitação urbana, que deverá comunicar esse reconhecimento ao serviço de Finanças da área da localização do edifício ou fração.
No que respeita ao IMI, verifica-se a isenção nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que as obras se iniciem no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição. Também há isenção na primeira transmissão subsequente à intervenção de reabilitação de prédio urbano ou fração autónoma afeta a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente, desde que localizado em área de reabilitação urbana. Estas isenções estão sujeitas aos mesmos critérios de aplicabilidade a que se encontra sujeita a isenção em sede de IMI, bem como às mesmas regras de reconhecimento por parte das autoridades municipais e comunicação ao serviço de Finanças.
Fundos de investimento imobiliário
O EBF prevê também a isenção de IRC aplicável aos rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário. Estes terão de operar de acordo com a legislação nacional, ter sido constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e, pelos menos, 75% dos seus ativos terão de ser bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana. Quando estes fundos paguem ou coloquem rendimentos à disposição dos respetivos titulares – quer por distribuição quer por operação de resgate – ficam sujeitos a retenção na fonte de IRS ou de IRC à taxa de 10%.
No caso de os titulares dos rendimentos serem entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ou sujeitos passivos de IRS residentes que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola, a retenção na fonte terá caráter definitivo, sem prejuízo da opção pelo englobamento, caso em que terá a natureza de imposto por conta.
No que respeita a mais-valias resultantes da alienação de unidades de participação nestes fundos, as mesmas serão tributáveis à taxa de 10%, desde que os titulares sejam entidades não residentes ou contribuintes de IRS residentes em território português, que obtenham rendimentos que não provenham de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento. Estes benefícios são apenas aplicáveis a imóveis cujas ações de reabilitação tenham sido iniciadas após janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até final de dezembro do ano passado.
Está prevista para as mais-valias auferidas por contribuintes de IRS residentes em território nacional – decorrentes da primeira alienação subsequente à intervenção de imóvel localizado em área de reabilitação urbana – uma tributação à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento. São também dedutíveis à coleta, em sede de IRS e até ao limite de 500 mil euros, até 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabiliutação, ou imóveis arrendados, passíveis de atualização faseada das rendas nos termos do novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), que sejam objeto de ações de reabilitação. Verificados estes requisitos, também os rendimentos prediais auferidos por contribuintes de IRS residentes em Portugal serão tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento.
O estatuto prevê uma isenção para os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis, em sedes de IRS e IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos. Para efeitos de IRS, optando o sujeito passivo pelo englobamento, os rendimentos isentos são necessariamente computados para efeitos da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.