Habitação em Lisboa com preços 26% acima de Madrid;

Imobiliário continua em alta
Habitação em Lisboa com preços 26% acima de Madrid
A habitação em Lisboa continua a valorizar, apresentando preços de venda superiores a Madrid e à maioria das capitais europeias. Um estudo efetuado pela redação da “Vida Económica” permite concluir que os preços médios de venda de apartamentos na capital portuguesa já estão 26% acima dos valores da capital espanhola. No caso das moradias, a diferença é superior, estando o valor médio de venda em Lisboa 36% acima de Madrid.
Os preços da habitação em Lisboa são mais altos do que os preços em Madrid. Os dados comparativos do portal Idealista revelam uma diferença de 26% no preço de venda dos apartamentos e de 36% no preço médio das moradias (ver quadro).
A tendência de valorização do imobiliário nos vários segmentos e a evolução favorável da procura é confirmada pelos principais operadores do mercado, como a JLL e a Cushman  & Wakefield.
Em Lisboa, os apartamentos mais caros para venda aproximam-se dos J20.000/m2. Como exemplo, está à venda um duplex no Cais no Sodré, com 207m2, por J3.995.000, que corresponde a J19.300/m2.  Apesar de ser um preço muito elevado e de ultrapassar Madrid e outras capitais europeias,  está abaixo das cidades mais valorizadas, como Londres, onde os apartamentos mais caros atingem J50.000/m2, ou Paris, onde as melhores habitações são transacionadas próximo dos J30.000/m2.
Noutra zona de Lisboa, na Rua Rosa Araújo, é proposto um T3 com 121m2 por J1.999.000, ou seja, J16.500/m2.
No portal Idealista é possível encontrar mais de 400 apartamentos em Lisboa com preço de venda acima de J10.000/m2. O preço médio anunciado é J5392, que compara com o preço médio de J4263 dos apartamentos à venda em Madrid.
Entre os apartamentos mais caros da capital espanhola, o portal Idealista inclui um T3, em Jerónimos, Rua Alfonso XII, em frente ao parque Retiro, com 180 m2, por J3.000.000, que representa cerca de J16.500/m2.
E apesar de o mercado de Madrid ser bastante maior em número de habitações para venda, Lisboa ultrapassa Madrid em quantidade de apartamentos com preços superiores a J10.000/m2. De facto, na capital portuguesa encontram-se 435 apartamento acima dessa fasquia, enquanto em Madrid são 383 apartamentos, traduzindo o diferencial de preços entre as duas cidades.

Moradias com mais procura

Na comparação entre moradias acentua-se a diferença entre Lisboa e Madrid. O valor médio de J5093/m2 de Lisboa representa um diferença de 36,5% face ao preço médio das moradias na capital espanhola.
Uma moradia T7, no Restelo com 350 m2, está anunciada por J7.000.000, atingindo J20.000/m2.
Em Madrid, na zona de Chamartin, uma moradia de luxo com 200 m2 está anunciada por J2.500.000.
 
Porto com preços superiores em 50% a Vigo

A valorização dos imóveis apesar do contexto de pandemia não acontece apenas na capital. No Porto, os apartamentos têm um preço médio de J3335/m2 e estão 50% do preço médio anunciado na cidade de Vigo. Nos apartamentos mais caros do Porto, os preços anunciados rondam os J8000/m2. Os dados do portal Idealista permitem concluir que o mercado do Porto é bastante maior, com 10 127 apartamentos à venda, quando em Vigo estão anunciadas 3171 habitações.
Mas Vigo não deixa de ser uma das cidades com mais dinamismo económico do Noroeste Peninsular tendo em conta a fábrica da Peugeot Citroen – que se encontra instalada dentro do perímetro urbano –, o setor das pescas e a indústria agroalimentar.
Tal como acontece na comparação entre Lisboa e Madrid, é nas moradias que estão as maiores diferenças de preços. O preço média das moradias no Porto é J2768/m2, enquanto em Vigo ronda os J1500/m2.
 
Compradores estrangeiros alimentam procura
 
Tendo em conta o nível médio de rendimento dos portugueses, a subida do valor dos imóveis deve-se à procura dos compradores estrangeiros e ao setor do turismo que gera um retorno acrescido aos proprietários.
Por outro lado, Portugal é um dos países da Europa com maior percentagem de famílias a viver em habitação própria, o que tem favorecido a procura interna.
No entanto, há fatores de incerteza que podem afetar de forma profunda a evolução do valor dos imóveis. A situação de pandemia mantém-se, continuando a prejudicar a atividade turística, e o aumento da inflação gera riscos  acrescidos de agravamento das taxas de juro, fragilizando a situação das famílias que recorreram ao crédito hipotecário.



Cushman & Wakefield considera que as perspetivas são favoráveis

A logística e o residencial para arrendamento são dois segmentos onde a procura por parte de investidores estrangeiros deverá estar acima da oferta, considera, Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield.
“Para este ano as perspetivas são mais otimistas, suportadas numa expectativa de maior controlo da pandemia e consequente consolidação da retoma da economia mundial. Desta forma, embora os primeiros meses do ano possam ser uma vez mais caracterizados por uma cautela acrescida no mercado ocupacional, antecipa-se que os indicadores de final de ano ultrapassem de forma transversal os registados no ano anterior.
Relativamente à atividade de investimento institucional, o reconhecimento da boa resposta que o país tem tido face à pandemia e a pressão dos elevados níveis de liquidez deverão continuar a contribuir para uma manutenção do interesse no mercado nacional. Neste contexto, as perspetivas para 2022 apontam para uma retoma dos volumes de investimento para níveis pré-pandemia, sendo já hoje identificáveis mais de J2100 milhões de negócios em diversas fases de negociação, com destaque para o portfólio de unidades hoteleiras gerido pela ECS, aos quais poderão acrescer perto de J600 milhões em transações atualmente suspensas, mas com possibilidade de conclusão até ao final do ano.
Face ao contínuo interesse dos investidores internacionais em categorias que registam escassez de oferta em Portugal, nomeadamente os segmentos de logística e residencial para arrendamento (ou PRS - private rented setor), deveremos continuar a registar uma maior pressão para a colocação de produto transacionável no mercado, inclusive através da promoção deste tipo de ativos.
Alguns temas para 2022 serão claramente a dicotomia trabalhar a partir do escritório “versus” de casa (ou de “outro sítio qualquer”), e as respetivas implicações para a função e a configuração do escritório e da casa; a forma como o consumidor final adquire e acede aos produtos – em loja ou entregue; e a crescente importância de critérios ESG em todo o ciclo imobiliário – desde construção até à ocupação e investimento”.

 

Investimento do mercado imobiliário comercial atinge
quase dois mil milhões de euros

Segundo a JLL, o ano 2021 deverá ter terminado com um volume de investimento em imobiliário comercial na ordem dos J1850 a J1900 milhões.
Os escritórios deverão representar 40% desse montante, seguido dos segmentos alternativos, com mais de 30%. Os hotéis poderão representar 10% a 15% do montante investido este ano.
O mercado continua muito atrativo para investidores internacionais, os quais representarão cerca de 80% do montante total, destacando-se a entrada de novos players, de que são exemplo a Sixth Street e a Jamestown.
As yields manter-se-ão estáveis e em mínimos em vários setores, caso dos escritórios (4,0%), comércio de rua de Lisboa (4,25%), Industrial & Logística (5,75%). Nos centros comerciais, a yield manter-se-á nos 5,25%,já verificados no final do ano passado.

HABITAÇÃO
Os níveis de procura continuam a subir, dando continuidade à tendência dos últimos anos. Poderá chegar-se aos J30 mil milhões de vendas num total de 191 mil unidades vendidas, estabelecendo novos máximos de mercado.
No âmbito das vendas realizadas pela JLL, os compradores nacionais representaram 60% das transações. No segmento internacional, as nacionalidades mais ativas foram os brasileiros, ingleses, norte-americanos, franceses e espanhóis.
Os preços da habitação continuam a subir, mas a um ritmo mais lento.
Há uma crescente dispersão geográfica do mercado, como resposta ao posicionamento do centro da cidade, onde se apostam em produtos mais caros em segmentos mais elevados. Aumenta a procura de zonas com preços mais acessíveis e qualidade de oferta, de que se destacam eixos como Alcântara e Marvila, em Lisboa, e Oeiras, no contexto metropolitano.
O Chiado e a Avenida da Liberdade continuam a liderar no segmento prime, com preços na ordem dos 10 500J/m2. Nas restantes zonas da cidade, os preços atingem um máximo de 7000J/m2, sendo que os eixos Norte e Oriental apresentam os valores menores, na ordem dos 3500J/m2 a 5000 J/m2.  

ESCRITÓRIOS                                 
Entre janeiro e novembro, as empresas ocuparam 138.200 m2 de escritórios em Lisboa, o que significa que, a um mês do final do ano, o mercado já supera a atividade registada em 2020 (cerca de 137 500 m2).
No Porto, o mercado permanece 25% abaixo da atividade de 2020, mas novembro do ano passado foi um mês excecional, com forte influência sobre os resultados anuais. Dezembro deverá permitir ao mercado recuperar terreno, face a 2020.
Há uma procura efetiva com necessidades imediatas, a par de uma procura que está disposta a garantir o seu espaço para ocupação futura, continuando a verificar-se limitações na oferta, especialmente a que está disponível para ocupação imediata.
A rápida ocupação dos produtos disponíveis no mercado tem trazido algum conforto aos promotores dos edifícios de escritórios em pipeline.
A retoma da ocupação é acompanhada por uma estabilidade das rendas, com a renda prime em Lisboa a situar-se nos 24J/m2/mês e no Porto nos 18J/m2/mês.

RETALHO                                 
A recuperação da economia impulsionou o consumo, embora a expansão da atividade no setor de imobiliário do retalho permaneça limitada pela falta de produto em algumas zonas.
Em termos de procura de imobiliário de retalho, o segmento dos supermercados regista uma expansão bastante dinâmica nos centros da cidade e os setores de bricolage e decoração estão também muito ativos, com previsões de crescimento. Verificamos igualmente um aumento da procura por clínicas de estética, análises laboratoriais e dentistas.
Emergem novos núcleos de retalho em zonas residenciais, sobretudo num modelo de comércio de conveniência, o que reflete a maior apetência dos consumidores pela compra de proximidade devido aos novos hábitos de consumo que surgiram com a pandemia.
As rendas prime mantêm-se estáveis, verificando-se pequenos ajustes em baixa no comércio de rua na Avenida da Liberdade, Baixa e Cais do Sodré, entre 5 e 10%. O Chiado continua a estabelecer o máximo do mercado no comércio de rua, com uma renda de 130J/m2/mês. Nos centros comerciais a renda prime é de 115J/m2/mês, nos retail parks de 11J/m2/mês e no retalho alimentar situa-se nos 12J/m2/mês.

 

João Luis de Sousa (jlsousa@vidaeconomica.pt), 07/01/2022
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