“Yields” implícitas – mercado de arrendamento – Porto;

Muitas publicações e relatórios de mercado são periodicamente enviados pelas consultoras e outras entidades, com informação dos valores de taxas “yield prime”. Porém, na empresa que represento e sou o responsável, dispomos de dados decorrentes do nosso trabalho do dia a dia, sobretudo oriundos das avaliações efetuadas, das prospeções/pesquisas realizadas, análises estatísticas e do conhecimento do mercado que detemos.
Pretendo, com este artigo, dar uma perspetiva o mais realista possível e atual do mercado na ótica do rendimento, através da estimativa de taxas de rendibilidade implícitas no segmento residencial no Grande Porto.
Quem atua no setor imobiliário e nas avaliações em particular tem conhecimentos e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também da sua determinação/estimativa, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados ao imobiliário e, mais concretamente, ao mercado residencial.
Neste contexto, a metodologia que utilizei para a obtenção das taxas teve por base os valores unitários de venda e os de arrendamento praticados em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtidas pela correlação existente entre a compra/venda “versus” arrendamento, excluindo os elementos ou observações que saiam dentro dos limites definidos.
Considero que esta metodologia continua a ser a mais adequada, uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas, bem como é um reflexo ou espelho do mercado, sobretudo quanto maior for a escala (quantidade de dados).
Apresento, de uma forma breve e sintetizada, a visão atual do mercado imobiliário do Grande Porto para o segmento residencial/habitação tradicional, tal como é visível no quadro.
Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa no Porto permite taxas de rendibilidade entre 8,00%, e os 4,00% (“prime”), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento. Este comportamento pode ser justificado pela diminuição das rendas por parte dos investidores, em busca de maior segurança e garantias nas zonas mais centrais, minimizando assim o risco, o que, por sua vez, gera a diminuição da “yield”. Porém, em localizações mais periféricas as amplitudes são menores, mostrando que as rendas e as taxas estão a ajustar-se a valores próximos, independentemente dos segmentos (gama). O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (“yields”) praticadas, no meu entender, reforçam o estado atual do mercado imobiliário e os valores praticados na compra/venda, sendo, assim, uma consequência da situação que se vive na atualidade.