A exclusão de tributação de mais-valias através da amortização de crédito à habitação
Face à crise de habitação que Portugal enfrentava (e continua a enfrentar), bem como o aumento das taxas de juro no crédito à habitação, foi aprovado, no âmbito do programa “Mais Habitação”, um regime de exclusão de tributação de mais-valias na alienação de um imóvel afeto a habitação através da amortização de crédito à habitação.
O regime, em moldes semelhantes ao do regime de reinvestimento do valor de venda da habitação própria e permanente na aquisição/construção de nova habitação própria e permanente, é bastante direto: a aplicação do valor de venda de um terreno para construção ou de um imóvel habitacional (que não seja a habitação própria e permanente do vendedor) na amortização de crédito à habitação da habitação própria e permanente do vendedor, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes exclui de tributação as mais-valias auferidas com a venda do imóvel, desde que essa amortização ocorra no prazo de três meses a contar da data da venda. Nota ainda para o facto de que, caso a Autoridade Tributária venha solicitar esclarecimentos quanto ao preenchimento destes requisitos, os sujeitos passivos deverão ter o comprovativo bancário de amortização do crédito à habitação.
Assim, e a título meramente exemplificativo, se um sujeito passivo que detenha mais do que um imóvel habitacional vender um desses imóveis por 200.000,00 €, e tiver um crédito à habitação da sua habitação própria e permanente na ordem dos 300.000,00 €, poderá excluir de tributação as mais-valias auferidas com a venda do imóvel através da aplicação dos 200.000,00 € na amortização do crédito à habitação, beneficiando quer da possibilidade de não ver a sua mais-valia tributada, quer da possibilidade de diminuir drasticamente o valor do seu crédito à habitação, fortalecendo a sua propriedade sobre o imóvel e diminuindo os encargos perante a entidade credora.
Por sua vez, caso o sujeito passivo não pretenda reinvestir a totalidade do valor de venda do imóvel habitacional, poderá optar por não o fazer, sendo a consequência a da exclusão parcial de tributação da mais-valia auferida. Assim, e recorrendo ao exemplo anterior, se um sujeito passivo apenas decidir amortizar o crédito à habitação no valor de 100.000,00 €, apenas excluirá de sujeição a tributação 50% da mais-valia auferida, ficando o valor remanescente sujeito a tributação sob a forma de englobamento e aplicação das taxas gerais de IRS. Deste modo, o sujeito passivo tem a possibilidade de determinar qual o valor da mais-valia que pretende excluir de tributação, mediante a determinação do montante de crédito a amortizar.
Por sua vez, importa salientar que o regime prevê a possibilidade de, como referido previamente, amortizar o crédito à habitação não apenas do vendedor do imóvel, mas também dos seus descendentes, algo incomum em matéria tributária.
A intenção do Executivo com este regime seria criar um incentivo à introdução de mais imóveis no mercado habitacional, nomeadamente segundas habitações, naturalmente sujeitas a menor utilização, excluindo de tributação as mais valias decorrentes da venda, enquanto permitia às famílias atenuar os encargos com o crédito à habitação das suas habitações próprias e permanentes – algo, naturalmente, de salutar.
Contudo, este regime encontra-se perto do seu término. Com efeito, o mesmo dita que apenas será aplicável às vendas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, expirando no final do presente ano civil.
Ora, dadas as poucas melhorias no mercado habitacional desde a aprovação do programa Mais Habitação – em parte, por falências do próprio programa legislativo – o atual Executivo não deveria desconsiderar a possibilidade de manter este regime durante o ano de 2025, continuando a incentivar a introdução de mais imóveis no mercado habitacional, fomentando o lado da oferta, com um impacto relativamente diminuto a nível orçamental. Não há nada a perder.
Assim, e a título meramente exemplificativo, se um sujeito passivo que detenha mais do que um imóvel habitacional vender um desses imóveis por 200.000,00 €, e tiver um crédito à habitação da sua habitação própria e permanente na ordem dos 300.000,00 €, poderá excluir de tributação as mais-valias auferidas com a venda do imóvel através da aplicação dos 200.000,00 € na amortização do crédito à habitação, beneficiando quer da possibilidade de não ver a sua mais-valia tributada, quer da possibilidade de diminuir drasticamente o valor do seu crédito à habitação, fortalecendo a sua propriedade sobre o imóvel e diminuindo os encargos perante a entidade credora.
Por sua vez, caso o sujeito passivo não pretenda reinvestir a totalidade do valor de venda do imóvel habitacional, poderá optar por não o fazer, sendo a consequência a da exclusão parcial de tributação da mais-valia auferida. Assim, e recorrendo ao exemplo anterior, se um sujeito passivo apenas decidir amortizar o crédito à habitação no valor de 100.000,00 €, apenas excluirá de sujeição a tributação 50% da mais-valia auferida, ficando o valor remanescente sujeito a tributação sob a forma de englobamento e aplicação das taxas gerais de IRS. Deste modo, o sujeito passivo tem a possibilidade de determinar qual o valor da mais-valia que pretende excluir de tributação, mediante a determinação do montante de crédito a amortizar.
Por sua vez, importa salientar que o regime prevê a possibilidade de, como referido previamente, amortizar o crédito à habitação não apenas do vendedor do imóvel, mas também dos seus descendentes, algo incomum em matéria tributária.
A intenção do Executivo com este regime seria criar um incentivo à introdução de mais imóveis no mercado habitacional, nomeadamente segundas habitações, naturalmente sujeitas a menor utilização, excluindo de tributação as mais valias decorrentes da venda, enquanto permitia às famílias atenuar os encargos com o crédito à habitação das suas habitações próprias e permanentes – algo, naturalmente, de salutar.
Contudo, este regime encontra-se perto do seu término. Com efeito, o mesmo dita que apenas será aplicável às vendas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, expirando no final do presente ano civil.
Ora, dadas as poucas melhorias no mercado habitacional desde a aprovação do programa Mais Habitação – em parte, por falências do próprio programa legislativo – o atual Executivo não deveria desconsiderar a possibilidade de manter este regime durante o ano de 2025, continuando a incentivar a introdução de mais imóveis no mercado habitacional, fomentando o lado da oferta, com um impacto relativamente diminuto a nível orçamental. Não há nada a perder.