Atualização das rendas e compensação fiscal a atribuir aos senhorios em 2023;

Limite ao aumento das rendas fixado em 2%
Atualização das rendas e compensação fiscal a atribuir aos senhorios em 2023

Na sequência da conjuntura que se vive em Portugal, em consequência da inflação registada que prejudica de forma relevante as famílias e as empresas, o Governo (à semelhança dos demais países) decidiu implementar medidas que mitiguem as consequências sociais e economias dela resultantes.
Assim, o Governo propõe (Proposta de Lei nº 33/XV) estabelecer uma restrição temporária à aplicação do regime geral quanto à atualização das rendas associadas a arrendamento urbano e rural, não podendo esta atualização, que seria de 5,43 %, ultrapassar um máximo de 2 % durante o ano civil de 2023.
Esta medida é complementada com um benefício fiscal em sede de IRS ou de IRC, a atribuir aos senhorios, consoante seja pessoa singular ou colectiva, respectivamente.
Refira-se que o beneficio fiscal tem igualmente natureza extraordinária e transitória, ou seja, a sua duração inicia-se a 1 de janeiro de 2023 e termina 31 de dezembro de 2023.

Coeficiente de atualização
Durante o ano civil de 2023 não se aplica o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27.2 (transcrita no Bol. do Contribuinte, 2006, pág. 328).
O coeficiente de atualização para vigorar no ano civil de 2023, é de 1,02, sem prejuízo de estipulação diferente entre as partes. Recorde-se que o coeficiente de atualização das rendas depende da inflação média dos últimos 12 meses em agosto do ano anterior a divulgar pelo INE. 
Aos contratos que remetam para a atualização de renda prevista em Aviso publicado em Diário da República, nos termos do artigo 24º do NRAU, é aplicável o coeficiente de 1,02.

Apoio extradordinário à tributação dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento auferidos em 2023.
Para efeitos de IRS, a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais se aplicam as taxas previstas no n.º 1 do artigo 68.º ou no n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS (tributação à taxa autónoma de 28%), obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,91 após as deduções a que se refere o artigo 41.º do mesmo Código.
Aos rendimentos aos quais se aplique uma das taxas especiais previstas nos n.ºs 2 a 5  do artigo 72.º do CIRS (contratos de arrendamento de habitação permanente), são aplicáveis os coeficientes de apoio constantes da tabela seguinte:
Para efeitos de IRC, a determinação dos rendimentos tributáveis de rendas, aos quais se aplicam as taxas previstas no artigo 87.º do Código do IRC obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,87. Este coeficiente não se aplica aos sujeitos passivos de IRC abrangidos pelo regime simplificado de determinação da matéria coletável.
Os coeficientes de apoio supra indicados  aplicam-se apenas a rendas que, cumulativamente:
  • Se tornem devidas e sejam pagas em 2023; e
  • Resultem de contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira.
Senhorios contestam a atualização das rendas
A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) já veio manifestar-se contra este limite ao aumento das rendas.
Segundo a ALP, a compensação fiscal a atribuir aos proprietários que em 2023  apenas poderão atualizar as suas rendas em 2%, em vez dos 5,43% resultante da inflação, tal como determina o regime legal da atualização das rendas, não é considerada suficiente. Desde logo, porque haverá  3,43% de aumento que se perde para sempre.
Na opinião da diretora da ALP o apoio fiscal aos senhorios, anunciado pelo Governo, apenas se aplica pelo período de 1 ano e a diferença dos 3,43% ficará para sempre perdida, uma vez que no ano seguinte (2024), quando voltar a ser possível aplicar a regra normal, o valor da renda que servirá de base será a que resultará do aumento de 2% e não dos 5,43%.
Este travão terá reflexos em 2023 e nos anos seguintes, enquanto o apoio fiscal prometido aos senhorios só terá aplicação em 2023 e apenas se tornará efetivo em 2024, aquando da liquidação do IRS ou do IRC de 2023. 
Por outro lado, segundo a ALP, esta compensação aos senhorios tem outras fragilidades:
  • Os senhorios que aderiram aos programas de arrendamento acessível e que têm isenção de IRS não terão qualquer compensação fiscal, porque tal não é possível, e também estarão impedidos de aumentar as rendas de acordo com a inflação;
  • Ficam de fora deste benefício os senhorios que estão isentos de IRS porque têm rendimentos baixos, bem como o que optaram por ser tributados englobando os rendimentos prediais nos restantes rendimentos e não através das taxas especiais da categoria F. É que este apoio extraordinário aos senhorios só se aplica aos casos em que a tributação é feita através das taxas especiais de tributação autónoma – entre 28% e 10% –, deixando de fora os restantes casos.

 

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