Arrendamento comercial
Gozo do locado por terceiros
Sou senhorio de um r/ch que, há cerca de 20 anos, arrendei a uma sociedade, que aí instalou um estabelecimento comercial.
Como moro perto, tenho reparado que, embora o estabelecimento tenha mantido o nome, lhe deram um novo visual e, embora os empregados sejam os mesmos, deixei de vêr por ali o gerente da sociedade.
Parece que os inquilinos mudaram sem nada me terem comunicado. Será possível? Não tinham que me comunicar caso tivessem trespassado o estabelecimento? É que, nesse caso, eu poderia atualizar o contrato, não é verdade?
Como moro perto, tenho reparado que, embora o estabelecimento tenha mantido o nome, lhe deram um novo visual e, embora os empregados sejam os mesmos, deixei de vêr por ali o gerente da sociedade.
Parece que os inquilinos mudaram sem nada me terem comunicado. Será possível? Não tinham que me comunicar caso tivessem trespassado o estabelecimento? É que, nesse caso, eu poderia atualizar o contrato, não é verdade?
De acordo com o disposto na lei, o locatário não deve proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do locado por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador autorizar.
Precisamente, um dos casos em que a lei permite que o locatário proporcione a outrem o gozo do imóvel é o trespasse, mas, nesse caso, efetivamente, é necessária prévia comunicação para o exercício do direito de preferência e comunicação da arrendatária, a efetuar no prazo de quinze dias após a cedência do gozo do imóvel, para informar quem passará a utilizar as instalações arrendadas e em nome de quem deverão passar a ser emitidos os recibos.
Como, pelo que o Leitor refere, nada lhe foi comunicado, poderá ter sido feita uma cessão de quotas da sociedade. Isto porque, no caso de cessão de quotas, não se torna necessária qualquer comunicação ao senhorio, na medida em que a entidade arrendatária continua a ser a mesma e apenas ocorre alteração na titularidade das respetivas quotas.
Quanto á possibilidade de “atualizar o contrato” que o Leitor refere, querendo, muito provavelmente, referir-se à transição do contrato para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), esclarece-se que, em 2012, foi revogada a disposição deste diploma que permitia o afastamento do regime excecional que impedia o senhorio de denunciar o contrato anterior a 2006, se ocorresse transmissão inter vivos de posição ou posições sociais da sociedade inquilina que determinassem a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor do NRAU.
Pelo exposto e dado que a sociedade arrendatária não tem qualquer obrigação de participar ao senhorio as alterações ao seu pacto social, designadamente as relativas às quotas dos seus sócios, o Leitor apenas terá interesse em averiguar se, efetivamente, houve cessão de quotas, para, por exclusão de partes, averiguar se houve cedência do locado não autorizada nem comunicada, o que pode fundamentar uma acção de despejo.
Para apurar o que se passou, o Leitor poderá obter uma certidão do registo comercial da sociedade arrendatária, onde poderá averiguar se nela consta alguma cessão de quotas.
Precisamente, um dos casos em que a lei permite que o locatário proporcione a outrem o gozo do imóvel é o trespasse, mas, nesse caso, efetivamente, é necessária prévia comunicação para o exercício do direito de preferência e comunicação da arrendatária, a efetuar no prazo de quinze dias após a cedência do gozo do imóvel, para informar quem passará a utilizar as instalações arrendadas e em nome de quem deverão passar a ser emitidos os recibos.
Como, pelo que o Leitor refere, nada lhe foi comunicado, poderá ter sido feita uma cessão de quotas da sociedade. Isto porque, no caso de cessão de quotas, não se torna necessária qualquer comunicação ao senhorio, na medida em que a entidade arrendatária continua a ser a mesma e apenas ocorre alteração na titularidade das respetivas quotas.
Quanto á possibilidade de “atualizar o contrato” que o Leitor refere, querendo, muito provavelmente, referir-se à transição do contrato para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), esclarece-se que, em 2012, foi revogada a disposição deste diploma que permitia o afastamento do regime excecional que impedia o senhorio de denunciar o contrato anterior a 2006, se ocorresse transmissão inter vivos de posição ou posições sociais da sociedade inquilina que determinassem a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor do NRAU.
Pelo exposto e dado que a sociedade arrendatária não tem qualquer obrigação de participar ao senhorio as alterações ao seu pacto social, designadamente as relativas às quotas dos seus sócios, o Leitor apenas terá interesse em averiguar se, efetivamente, houve cessão de quotas, para, por exclusão de partes, averiguar se houve cedência do locado não autorizada nem comunicada, o que pode fundamentar uma acção de despejo.
Para apurar o que se passou, o Leitor poderá obter uma certidão do registo comercial da sociedade arrendatária, onde poderá averiguar se nela consta alguma cessão de quotas.
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