Nova lei do arrendamento em vigor no próximo mês de novembro

A revisão do regime do arrendamento urbano foi finalmente aprovada pela Lei nº 31/2012, de 14.12, a qual também introduz alterações ao Código Civil, ao Código de Processo Civil e à ...
- Procedimento especial de despejo
A nova  lei do arrendamento apenas entra em vigor no dia 12 de novembro de 2012, estando a sua aplicação prática, em determinadas matérias, dependente da adaptação dos seguintes regimes às alterações ora introduzidas: - regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação; - regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e atribuição do subsídio de renda; -  elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração; - regulamento das comissões arbitrais municipais. Salientamos que nesse mesmo dia, 14 de agosto, foram aprovadas alterações ao regime jurídico das obras em prédios arrendados (Lei nº 30/2012) e ao regime jurídico da reabilitação urbana (Lei nº 32/2012). Aproveitamos para elencar as principais alterações introduzidas de uma forma geral ao regime jurídico do arrendamento urbano e, especificamente, ao novo meio processual destinado a obter o despejo de forma mais célere. I - Resolução - A justa causa para a resolução do contrato no caso de o arrendatário estar em mora quanto ao pagamento das rendas passa de três para dois meses de mora. -  Passa a ser possível ao senhorio resolver o contrato se o arrendatário estiver em mora quanto ao pagamento das rendas por mais de oito dias, verificando-se essa situação mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, sem possibilidade de a resolução ficar sem efeito caso o arrendatário ponha fim à mora. -  O fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário referente à falta de realização de obras pelo senhorio é alargado aos casos em que a falta de tais obras ponha em causa a aptidão do locado para o uso previsto no contrato. -  O prazo para o arrendatário pôr fim à mora e obter a ineficácia da comunicação de resolução pelo senhorio é encurtado de três para um mês, ficando o uso desta faculdade limitado a uma só vez em cada contrato. Tal significa que, na prática, o despejo é possível ao fim de três meses (dois meses de mora e mais um sem regularizar o pagamento). - Também a resolução fundada na oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública passa a ficar sem efeito se essa oposição cessar no prazo de um mês. -  A desocupação passa a ser exigível um mês após a resolução do contrato. -  Passa a ser possível a comunicação da resolução do contrato por outros motivos que não o atraso no pagamento das rendas, através de simples comunicação por carta registada com aviso de receção. II - Contratos com prazo certo - Se nada estiver estipulado, o contrato tem-se como celebrado pelo prazo de dois anos e não por tempo indeterminado, como atualmente. Ou seja, o regime supletivo é de 2 anos renováveis automaticamente. - Deixa de existir um prazo mínimo de duração do contrato por 5 anos - passa a ser possível celebrar contratos pelo prazo acordado entre as partes. - Os períodos de renovação automática dos contratos são iguais ao período de duração inicial contratualmente estipulado, eliminando-se as renovações por períodos mínimos de três anos. III - Renovação / denúncia - A oposição à renovação automática passa a ter avisos prévios iguais para ambas as partes, prevendo-se as seguintes antecedências mínimas: 1) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 2) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 3) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; 4) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. - O arrendatário, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: 1) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano; 2) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano. - Se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado.  IV - Contratos com duração indeterminada - O arrendatário só pode denunciar o contrato após seis meses de duração efetiva, com um aviso prévio de 120 dias para contratos que, à data da comunicação, tiverem um ano ou mais de duração efetiva e 60 dias nos contratos com duração efetiva inferior a um ano. - Se senhorio denunciar o contrato através de mero aviso prévio, o arrendatário pode denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. - A antecedência para o senhorio denunciar o contrato passa de cinco para dois anos. - A denúncia para habitação ou para demolição ou obras profundas passa a operar por mera comunicação (não tem de ser exercida pela via judicial) e a respetiva compensação devida ao arrendatário é fixada em seis meses de renda. - Na denúncia para demolição ou obras profundas, a comunicação ao arrendatário deve ser acompanhada da declaração do município que ateste que foi iniciado o procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado e que esta obriga à desocupação do mesmo. - Os efeitos do incumprimento do tempo mínimo de ocupação do imóvel em caso de denúncia para habitação ou o não início da obra no prazo de seis meses passa a implicar o pagamento de uma indemnização muito mais pesada para o senhorio, no valor de 10 anos de renda,  mas deixa de conferir ao arrendatário o direito à reocupação do imóvel. V - Transmissão da posição de arrendatário - A transmissão por morte do arrendatário só se dá para pessoa com quem este vivesse em união de facto ou em economia comum há mais de dois anos e desde que essa pessoa residisse no locado há mais de um ano. - Em qualquer caso, o direito à transmissão por morte não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário. VI - Contratos para fins não habitacionais Mantém-se a liberdade das partes na determinação da duração do contrato. Na falta de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado pelo prazo de cinco anos. VII - Mecanismos extrajudiciais e judiciais em situações de despejo ou extinção: - Prevê-se a criação do Balcão Nacional de Arrendamento ao qual o senhorio pode recorrer para requerer a notificação de desocupação do imóvel ou fração por parte do inquilino devido à falta de pagamento durante 3 meses comprovados; - Deixa de se prever a existência de título executivo nos casos de resolução não fundada no atraso no pagamento de rendas e passa a ser obrigatório este novo procedimento para a obtenção desse título executivo e passagem à fase de execução. - O requerimento de despejo é convertido em título para desocupação do locado se o requerido não deduzir oposição, não juntar o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou do pagamento da caução ou se não proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas. - Havendo oposição, o processo é distribuído ao tribunal competente para decisão de mérito com eventual realização de julgamento. - Obtendo-se o título para desocupação do locado, a fase executiva ocorre imediatamente no próprio procedimento especial de despejo, podendo haver oposição à execução. VIII - Atualização das rendas - O senhorio pode propor ao inquilino um novo valor de renda; o inquilino pode aceitar ou não, podendo contrapor um novo valor. Da média destes valores ou sai um valor sobre o qual pode haver acordo ou então sairá o valor de indemnização a pagar ao inquilino que corresponderá a 60 meses de renda que o senhorio deverá pagar para que se desocupe o imóvel . XIX - Proteção em casos excecionais a idosos, deficientes com mais de 60%, inquilinos com carência económica - Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime através da negociação da renda, que deverá obedecer às seguintes regras: 1 - Mecanismo transitório de 5 anos para situações de carência económica,  prazo durante o qual se mantém o contrato, podendo haver um ajustamento extraordinário. O ajustamento extraordinário será apurado tendo por base o valor patrimonial do imóvel (após a atualização do valor patrimonial em curso nos imóveis avaliados pela última vez antes de 2004) e uma taxa de esforço máxima de 25% apurada sobre o rendimento anual bruto corrigido do agregado (taxa de esforço máxima de 10% para rendimentos até cerca de 500 ¤); 2 - Caso, findos os 5 anos, não haja possibilidade de proceder aos ajustamentos, a Segurança Social deverá ser chamada para encontrar uma solução para essas situações. 3 - Para inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, se não houver carência, pode verificar-se a atualização da renda, mas os inquilinos mantêm o contrato. 4 - Havendo necessidade da demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, não havendo acordo. Mas, nos contratos de arrendamento celebrados em data anterior a 1990, o senhorio fica obrigado ao realojamento se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou se tiver deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Os inquilinos que tenham de ser realojados terão de o ser em casas adaptadas ao agregado em termos de tipologia. Este  realojamento terá de ser feito na mesma freguesia ou freguesias limítrofes. 5 - Limite máximo aos aumentos das rendas de contratos anteriores a 1990: está previsto que os aumentos das rendas para agregados com rendimentos até 500 euros brutos mensais ficam limitados a 10% (não podendo ir nestes casos para além dos 50 ¤) e para os agregados com rendimentos até 2500 euros brutos só poderiam sofrer um aumento máximo de 25%. Entretanto, foi proposto um teto intermédio. Assim, para quem ganha entre 500 e 1500 euros brutos mensais, o peso da renda no vencimento não pode ir além dos 17%. Nestes casos a renda nunca poderá ultrapassar os 255 euros mensais. XX - Taxa especial de IRS - fim da isenção de IMI Está previsto o fim da isenção em sede de IMI para os proprietários de prédios devolutos ou em ruínas em zonas classificadas. Em contrapartida, os proprietários reclamam do executivo a criação de uma taxa especial para os proveitos com rendas, à margem do restante rendimento. A tributação destes valores vai ter uma taxa especial, equiparada à dos rendimentos de capital, atualmente fixada em 25%. Contudo, o valor da taxa e a sua entrada em vigor não ficaram para já definidos nesta lei, embora se espere que possa entrar em vigor em 2013. XXI - Seguro de rendas Outra das alterações diz respeito à criação do seguro de rendas, que será comparticipado pelos próprios senhorios e que serve de garantia quando há incumprimento pelos inquilinos. XXII - Despejo Em matéria de despejo, pretende-se acelerar estes processos em tribunal. Enquanto os processos estão pendentes nos tribunais, os inquilinos têm de continuar a pagar as rendas. Presentemente, os arrendatários tinham de depositar no tribunal ou pagar o valor referente a todas as rendas em falta; agora limita-se esse valor a seis rendas. PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO Noção: O procedimento especial de despejo é um meio para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. Independentemente do fim a que se destina o arrendamento, podem servir de base ao  procedimento especial de despejo: - Em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado desse acordo; - Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo; - Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097º ou no nº 1 do artigo 1098º do Código Civil; - Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101º ou no nº 1 do artigo 1103º do Código Civil; - Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no nº 2 do artigo 1084º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra; - Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos dos nº 3 e 4 do artigo 1098º do Código Civil, do artigo 34º ou do artigo 53º, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário. O procedimento especial de despejo só pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado. O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do procedimento especial, desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida. As rendas que se forem vencendo na pendência do procedimento especial de despejo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Balcão Nacional do Arrendamento: O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destina-se a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e tem competência em todo o território nacional para a tramitação deste procedimento. Requerimento de despejo: O requerimento de despejo é apresentado, em modelo próprio, no BNA, devendo conter os seguintes elementos: a) Identificar as partes, indicando os seus nomes e domicílios; b) Indicar o endereço do requerente de correio eletrónico, se este pretender receber comunicações ou ser notificado por este meio; c) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado por escrito, deve ser o local arrendado; d) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos que servem de base a esse pedido; e) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital, juros vencidos e outras quantias devidas; f) Indicar a taxa de justiça paga. g) Identificar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado; h) Assinatura do requerente. A entrega do requerimento de despejo por advogado ou solicitador é efetuada apenas por via eletrónica, com menção da existência do mandato e do domicílio profissional do mandatário. Recusa do requerimento: O requerimento pode ser recusado se: a) Não estiver endereçado ao BNA; b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos que fundamentam o pedido; c) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente ou o lugar da notificação do requerido; d) Não estiver assinado, e) Não estiver redigido em língua portuguesa; f) Não constar do modelo próprio; g) Não se mostrar paga a taxa de justiça devida; h) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento. Todavia, sempre que haja recusa, o requerente pode apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias subsequentes à notificação daquela, considerando-se o procedimento iniciado na data em que o primeiro requerimento foi apresentado. Notificação ao requerido: Aceite o requerimento, o secretário do BNA emite de imediato notificação para o requerido, por carta registada com aviso de receção, para, em 10 dias, este desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a quantia pedida, acrescida da taxa de justiça por ele liquidada; ou deduzir oposição à pretensão e ou requerer o diferimento da desocupação do locado Título de desocupação:  O secretário do BNA converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado se: Depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo; A oposição se tiver por não deduzida, consideram-se por não deduzida a oposição a que seja junto o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou do pagamento da caução; Na pendência do procedimento especial de despejo, o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas. Constituído o título de desocupação do locado, o secretário disponibiliza o requerimento de despejo no qual tenha sido colocada a fórmula de título para desocupação do locado: 1- Ao requerente, por meios eletrónicos se este tiver indicado endereço de correio eletrónico; 2 - Ao agente de execução ou notário por aquele designado, preferencialmente por meios eletrónicos. Oposição:  O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 10 dias, a contar da sua notificação. Esta oposição não necessita de ser articulada, devendo ser apresentada no BNA. Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo da taxa de justiça e, sendo esse o caso, ao pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso. Na falta de junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou do pagamento da caução prevista no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida. Desistência do procedimento: Até à dedução da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição, o requerente pode desistir do procedimento especial de despejo. Distribuição: Deduzida oposição, o secretário do BNA apresenta os autos à distribuição e remete ao requerente cópia da oposição. Por sua vez, o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais. Não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento. A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuição. Julgamento: Não é motivo de adiamento da audiência a falta de qualquer das partes ou dos seus mandatários, salvo nos casos de justo impedimento. Se as partes estiverem presentes ou representadas na audiência, o juiz procura conciliá-las. Frustrando-se a conciliação, produzem-se as provas, sendo que qualquer das partes pode requerer a gravação da audiência. As provas são oferecidas na audiência, podendo cada parte apresentar até três testemunhas. A prova pericial é sempre realizada por um único perito. A sentença  é ditada para a ata. Desocupação do locado e pagamento das rendas em atraso: Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução ou notário desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel. No entanto, o senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo lavrado auto pelo agente de execução ou notário. O título para desocupação do locado, quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, e a decisão judicial que condene o requerido no pagamento daqueles constituem título executivo para pagamento de quantia certa. Nestes casos não há lugar a oposição à execução. Autorização judicial para entrada imediata no domicílio:  Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente de execução ou o notário apresentam requerimento no tribunal judicial da situação do locado para, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio. Este  requerimento assume caráter de urgência e deve ser instruído com: 1 - O título para desocupação do locado; 2 - O documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida. Se considerar necessária, o juiz procede à audição do arrendatário. Conferida autorização judicial para entrada no domicílio, o agente de execução ou notário desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel. Suspensão da desocupação do locado: O agente de execução ou o notário suspende as diligências para desocupação do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual não tenha sido dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início daquele procedimento: - Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do senhorio; - Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do arrendatário, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificação ao senhorio, ou de este ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatário ou cessionário como tal. Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução ou o notário suspende as diligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamenta-damente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda. Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de 5 dias, decide manter as diligências para a desocupação ou ordena o levantamento da suspensão e a imediata prossecução daquelas. Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação:  No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial de despejo, o arrendatário pode requerer ao tribunal judicial da situação do locado o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três. O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos: - Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção; - Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. No caso de diferimento, decidido com base na carência económica do arrendatário, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao período de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste. O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder. Recurso da decisão judicial para desocupação do locado:  Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo. Regras aplicáveis Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso ao direito e aos tribunais, sendo obrigatória a constituição de advogado para a dedução de oposição ao requerimento de despejo. Aos prazos do procedimento especial aplicam-se as regras previstas no Código de Processo Civil, não havendo lugar à sua suspensão durante as férias judiciais, nem a qualquer dilação.
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