Acordo de Reserva: efeitos sobre o contrato-promessa de compra e venda
O mercado imobiliário vive, atualmente, uma escassez acentuada de imóveis para comercializar, experimentando uma procura constante de habitação, mas a oferta em Portugal é diminuta, face a tal busca. Este diferencial existente, entre a oferta e a procura, tem contribuído para a consolidação dos Acordos de Reserva, no mundo das transações imobiliárias.
Para um comprador que anseia adquirir “a casa dos seus sonhos”, a celebração destes acordos, cria a aparência de que todo o processo será mais fácil e célere; tendo o mesmo efeito sobre a parte vendedora.
Mas será mesmo assim?
Ora vejamos:
Os Acordos de Reserva surgem numa fase pré-negocial, constituindo um acordo intermédio, que se realiza no âmbito das negociações de um processo de compra e venda de um imóvel. Habitualmente, as celebrações dos Acordos de Reserva, implicam o pagamento de um determinado montante, a chamada “reserva”. Com este valor, aquilo que é pretendido, é vincular as partes àquele negócio, que se encontra ainda numa fase embrionária. A reserva não é um sinal, poderá no limite ser considerada um “pré-sinal”, no âmbito das negociações preliminares.
Esta quantia entregue a título de “pré-sinal”, não altera a natureza pré-negocial e temporária dos Acordos de Reserva, que não se consubstanciam, de forma alguma, em Contratos-Promessa de Compra e Venda, não lhes sendo por isso, aplicável o regime do artigo 410.º e seguintes do Código Civil. A grande maioria destes acordos, menciona de forma específica, que após a celebração dos mesmos, será concretizado, a posteriori, um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Ora, se o próprio acordo menciona que o Contrato-Promessa será celebrado posteriormente, nunca poderá o mesmo ser considerado como tal.
Muitas vezes, no momento da celebração destes Acordos, não existe ainda um real conhecimento sobre todos os fatores que envolvem o negócio. Frequentemente, nestas situações, o Promitente Vendedor desconhece se aquele imóvel que pretende vender, reúne efetivamente todos os requisitos necessários, do ponto de vista jurídico. Já o Promitente Comprador, na maioria das situações, desconhece naquele momento, se efetivamente terá ou não capacidade financeira para concretizar aquele negócio.
Se o processo de Compra e Venda do Imóvel chegar a bom porto, a celebração de um Acordo de Reserva terá um efeito inócuo, uma vez que, o mesmo se traduzirá apenas num elemento meramente instrumental para a concretização do objetivo final, que se traduz na compra efetiva do imóvel.
Mas, raras não são as vezes, em que a Compra e Venda de um Imóvel, sofre várias vicissitudes, tornando todo este processo complexo e moroso para as partes. Nestas situações, a celebração de um Acordo de Reserva, poderá ter um efeito nefasto sobre as mesmas, que muitas vezes, acabam por se sentir pressionadas a celebrarem o contrato-promessa de compra venda, quando na verdade, já não desejavam efetivamente adquirir aquele imóvel.
Assim, apesar do Acordo de Reserva revestir uma natureza meramente temporária e pré-negocial, e muitas vezes, criar a aparência de que irá facilitar e agilizar as negociações futuras, é muito importante que as partes acautelem devidamente a suas posições, antes da assinatura do Acordo de Reserva, uma vez que, após a assinatura do mesmo, há uma diminuição da liberdade de, afinal, não se contratar, uma vez que só não existirá uma penalização para as partes, se as negociações forem interrompidas de forma justificada e não culposa.
Mas será mesmo assim?
Ora vejamos:
Os Acordos de Reserva surgem numa fase pré-negocial, constituindo um acordo intermédio, que se realiza no âmbito das negociações de um processo de compra e venda de um imóvel. Habitualmente, as celebrações dos Acordos de Reserva, implicam o pagamento de um determinado montante, a chamada “reserva”. Com este valor, aquilo que é pretendido, é vincular as partes àquele negócio, que se encontra ainda numa fase embrionária. A reserva não é um sinal, poderá no limite ser considerada um “pré-sinal”, no âmbito das negociações preliminares.
Esta quantia entregue a título de “pré-sinal”, não altera a natureza pré-negocial e temporária dos Acordos de Reserva, que não se consubstanciam, de forma alguma, em Contratos-Promessa de Compra e Venda, não lhes sendo por isso, aplicável o regime do artigo 410.º e seguintes do Código Civil. A grande maioria destes acordos, menciona de forma específica, que após a celebração dos mesmos, será concretizado, a posteriori, um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Ora, se o próprio acordo menciona que o Contrato-Promessa será celebrado posteriormente, nunca poderá o mesmo ser considerado como tal.
Muitas vezes, no momento da celebração destes Acordos, não existe ainda um real conhecimento sobre todos os fatores que envolvem o negócio. Frequentemente, nestas situações, o Promitente Vendedor desconhece se aquele imóvel que pretende vender, reúne efetivamente todos os requisitos necessários, do ponto de vista jurídico. Já o Promitente Comprador, na maioria das situações, desconhece naquele momento, se efetivamente terá ou não capacidade financeira para concretizar aquele negócio.
Se o processo de Compra e Venda do Imóvel chegar a bom porto, a celebração de um Acordo de Reserva terá um efeito inócuo, uma vez que, o mesmo se traduzirá apenas num elemento meramente instrumental para a concretização do objetivo final, que se traduz na compra efetiva do imóvel.
Mas, raras não são as vezes, em que a Compra e Venda de um Imóvel, sofre várias vicissitudes, tornando todo este processo complexo e moroso para as partes. Nestas situações, a celebração de um Acordo de Reserva, poderá ter um efeito nefasto sobre as mesmas, que muitas vezes, acabam por se sentir pressionadas a celebrarem o contrato-promessa de compra venda, quando na verdade, já não desejavam efetivamente adquirir aquele imóvel.
Assim, apesar do Acordo de Reserva revestir uma natureza meramente temporária e pré-negocial, e muitas vezes, criar a aparência de que irá facilitar e agilizar as negociações futuras, é muito importante que as partes acautelem devidamente a suas posições, antes da assinatura do Acordo de Reserva, uma vez que, após a assinatura do mesmo, há uma diminuição da liberdade de, afinal, não se contratar, uma vez que só não existirá uma penalização para as partes, se as negociações forem interrompidas de forma justificada e não culposa.
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