O meu inquilino deixou de pagar as rendas – que procedimentos devo seguir nas comunicações para a resolução do contrato?;

Se este vier, no prazo de um mês após a receção da comunicação, a liquidar a totalidade dos valores em dívida a resolução ficará sem efeito, mas o inquilino só poderá fazer uso desta faculdade uma única vez. Diversamente, se o inquilino não proceder ao pagamento naquele prazo, a resolução opera os seus efeitos. Mas para tal comunicação de resolução ser válida e eficaz, o senhorio terá de respeitar o prescrito no Regime do Arrendamento Urbano, devendo fazê-lo mediante uma de três formas, consoante exista, ou não, domicílio convencionado estabelecido pelas partes no contrato, sendo que se entende por domicílio convencionado o que é estabelecido contratualmente para efeitos de comunicações, considerando-se a parte notificada quando a carta seja remetida para tal local, mesmo que não a venha a receber efetivamente. Assim, a previsão do domicílio convencionado no contrato de arrendamento é muito importante, pois permite agilizar o processo de comunicação entre as partes e sanar eventuais obstáculos colocados pelo inquilino para não a receber. Pelo que, existindo no contrato uma cláusula a estabelecer o domicílio convencionado, a comunicação de resolução será realizada mediante escrito assinado e remetido por carta registada com aviso de receção. Se o inquilino não rececionar essa comunicação, o senhorio deverá enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. E se esta segunda comunicação vier a ser novamente devolvida, considera-se de todo o modo notificado o inquilino no 10.º dia posterior ao do seu envio. Por outro lado, não existindo domicílio convencionado no contrato, o procedimento de comunicação de resolução será mais exigente. Pois, nestes casos, o senhorio não pode simplesmente remeter uma carta com aviso de receção. Terá de proceder de uma de duas formas: (1) ou mediante Notificação Judicial Avulsa, realizada por intermédio de Agente de Execução, ou (2) por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, que deve proceder à notificação na pessoa do inquilino. Se o inquilino se recusar a assinar a receção da Notificação Judicial Avulsa ou da comunicação por contacto pessoal, o advogado, solicitador ou agente de execução, deve lavrar nota do incidente e a comunicação considera-se realizada no próprio dia face à certificação da ocorrência. Caso não seja possível localizar o destinatário, o Senhorio deverá, posteriormente à tentativa de Notificação Judicial Avulsa ou de contacto direto, remeter carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, considerando-se recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio. Sendo, assim, o cumprimento da forma concreta de comunicação para a resolução do contrato por parte do senhorio muito importante no regime do arrendamento urbano, considerando que, se não forem respeitados tais pressupostos, serão colocados em causa os requisitos necessários para poder avançar de imediato com uma Ação Executiva junto do Balcão Nacional de Arrendamento, sendo este o meio processual mais expedido e que se destina a executar a cessação do arrendamento, com a consequente penhora de créditos do inquilino para pagamento das rendas e com a intervenção do tribunal para a desocupação do locado.